Эксплуатация зданий — это не просто контроль состояния помещений, а комплексная работа по поддержанию инженерных систем в исправном, безопасном и энергоэффективном состоянии. Однако на практике многие компании и собственники объектов стремятся сократить расходы и организуют самостоятельное обслуживание зданий.

Опыт компании Эгирсервис, специализирующейся на комплексном техническом обслуживании инженерных систем, показывает: более 70% аварий и нештатных ситуаций происходят именно из-за отсутствия системного подхода к эксплуатации.

Ниже рассмотрим ТОП-10 типичных ошибок, которых следует избегать при самостоятельной эксплуатации зданий, и разберём, как правильная организация обслуживания помогает предотвратить потери и риски.

1. Отсутствие системы планово-предупредительного обслуживания (ППР)

Главная ошибка — эксплуатация здания “по факту”. Без утверждённого графика и планово-предупредительных работ инженерные сети изнашиваются быстрее, а выявленные проблемы устраняются уже после аварии.

ППР — основа безопасной и экономичной эксплуатации.
При комплексном техническом обслуживании и эксплуатации объектов специалисты компании Эгирсервис формируют индивидуальный график проверок, адаптированный под специфику здания и его инженерные системы.

2. Игнорирование технической документации

Вторая распространённая ошибка — отсутствие системного ведения документации: паспортов оборудования, журналов осмотров, актов выполненных работ.

Без технических паспортов и регламентов невозможно провести объективную оценку состояния систем и планировать ремонты.
Это приводит к несогласованности действий и нарушению требований СНиП и ПУЭ, а при проверках — к штрафам и отказам страховых выплат.

3. Несоблюдение периодичности проверок

Даже при наличии регламентов многие организации не соблюдают графики обслуживания. Пропуск сезонных проверок или диагностик снижает надёжность систем и увеличивает риск поломок.

Инженерная система	Рекомендуемая частота обслуживания	Последствия нарушения
Электроснабжение	1 раз в 3–6 месяцев	Перегрев кабелей, короткое замыкание
Отопление	1 раз в сезон	Неравномерный обогрев, утечки
Вентиляция и кондиционирование	1 раз в сезон	Рост энергопотребления, нарушение микроклимата
Водоснабжение и канализация	2–4 раза в год	Утечки, засоры, неприятные запахи

Соблюдение графиков обслуживания — обязательное условие надёжной эксплуатации зданий.

4. Отсутствие квалифицированного персонала

Самостоятельное обслуживание инженерных систем без профильных специалистов — прямой путь к авариям.
Работы по электрике, сантехнике и вентиляции требуют допусков и опыта.

Компания Эгирсервис выполняет работы только сертифицированными инженерами, что исключает ошибки монтажа и обслуживания.

5. Отсутствие регулярной диагностики оборудования

Инженерные системы требуют постоянного контроля состояния.
Без диагностики — измерений, термографии, гидравлических испытаний — невозможно выявить скрытые дефекты.

Регулярная проверка электрощитового оборудования, тепловых узлов и насосных станций помогает предотвратить аварии и увеличить срок службы оборудования до 40%.

6. Пренебрежение сезонными работами

Многие владельцы зданий не проводят сезонную подготовку систем — промывку, опрессовку, ревизию арматуры, настройку автоматики.
Это приводит к неравномерному отоплению, завоздушиванию и преждевременному износу оборудования.

Грамотное техническое обслуживание инженерных систем перед отопительным сезоном гарантирует стабильность и комфорт эксплуатации.

7. Экономия на расходных материалах и комплектующих

Использование дешёвых фильтров, уплотнителей, кабелей и датчиков приводит к ускоренному износу оборудования.
Качественные расходные материалы — залог надёжной и безопасной работы инженерных систем.

Оптимизация бюджета должна основываться на эффективном планировании ТО, а не на снижении качества используемых компонентов.

8. Отсутствие контроля за энергопотреблением

Самостоятельная эксплуатация зданий часто ведётся без системного анализа энергопотребления. Между тем, мониторинг показателей эффективности (температуры, давления, электроэнергии, воды) позволяет выявлять скрытые потери и оптимизировать затраты.

Современные системы автоматизации, используемые компанией Эгирсервис, дают возможность вести статистику и корректировать работу оборудования в режиме реального времени.

9. Игнорирование мелких неисправностей

Незначительные дефекты — шум насоса, капля под вентилем, колебания напряжения — часто игнорируются. Но именно такие мелочи перерастают в крупные аварии.

Регулярное устранение мелких неисправностей — важнейший элемент планово-предупредительного обслуживания, предотвращающий простоев и потери.

10. Отсутствие системного подхода к эксплуатации

Главная ошибка самостоятельного обслуживания — хаотичность. Без стратегии, регламентов, диагностики и аналитики эксплуатация превращается в реакцию на проблемы, а не в управление ими.

Эффективная эксплуатация включает:

• разработку регламентов и графиков обслуживания с учётом сезонности;
• контроль исполнения через автоматизированные системы учёта;
• проведение ППР — диагностику, ревизию, мелкий ремонт;
• мониторинг ключевых параметров эффективности: температура, давление, энергопотребление.

Рекомендации от специалистов Эгирсервис

Чтобы эксплуатация здания была безопасной, предсказуемой и экономически эффективной, специалисты Эгирсервис рекомендуют:

1. Разработать план комплексного технического обслуживания с учётом всех инженерных систем.
2. Заключить договор на профессиональное обслуживание с надёжным подрядчиком, обладающим лицензиями и опытом.
3. Регулярно проводить диагностику оборудования — электрики, отопления, вентиляции, водоснабжения.
4. Вести техническую документацию и акты выполненных работ — это гарантия прозрачности и безопасности.
5. Внедрить систему мониторинга и учёта энергоресурсов — для контроля эффективности и предотвращения потерь.
6. Использовать только сертифицированные материалы и комплектующие.
7. Проводить обучение персонала по эксплуатации инженерных систем.
8. Планировать обслуживание заранее, а не реагировать на поломки.
9. Контролировать сезонные переходы — подготовку к отопительному и летнему периоду.
10. Доверять техническую эксплуатацию профессионалам.

Компания Эгирсервис сопровождает объекты различного назначения — коммерческие, административные, образовательные и медицинские — обеспечивая надёжность, безопасность и энергоэффективность эксплуатации.